こんにちは！ボストンの不動産ブローカー、こがちゃんです。
今朝は雨が降っていましたが、今は上がっています。今の時期、私にとっては雨も大事！だって、花粉が圧倒的に少ないんです。良かった😊
本日は「音」に続き、集合住宅で最も厄介なトラブルの一つ、**「水漏れ」**についてお話しします。
「水が漏れたら直すだけでしょ？」と思われがちですが、実は解決までのスピードは、建物の構造や管理体制、そして大家さんの資質によって驚くほど差が出るのです。
また、「水漏れ」も音の問題と同じように「加害者」と「被害者」、どちらにもなる可能性があります。
【被害者編】原因判明まで1週間！？「汚水の雨」の恐怖
それではまず、被害者となった事例から:
ある朝、オフィスに出社後、突然の電話「キッチンの上から水漏れが！なんか匂ううんです」
私が管理している物件だったので、すぐに現場へ急行し、動画を撮影して管理事務所へ連絡。しかし、ここからが苦難の始まりでした。
対応の遅れ： 管理事務所のメンテナンス要員が不足しており、調査に来たのは午後の遅い時間😑
非協力的な上の住人： 調査を拒まれ、部屋に入れたのは数日後。
驚愕の原因： なんと上の住人が使用済みの油をそのまま流し続けており、配管内で固まって逆流。それが下の階（お客様の部屋）へ漏れ出していたのです。👿
「水漏れ」は実際に天井の中を確認し、確かに上の階からの「水！汚水？」であることを確認しなければなりません。実際、液体はどこへへも流れ出すので、確実に上の階である確認をする必要はあります。時にはそのお隣の部屋からだったり、その上の階からだったりすることもあります。時には「色のついた水」を実際に流して確認をとることさえあります。
その後も大変、上の階も賃貸で、住人と大家さんと大もめ、責任のなすりあいで合意にいたらず、仲介に入る「管理事務所」も及び腰で全くの「役立たず」。上の修理にはそれから1週間。修理確認後、こちらの被害も修理しましたが、結局修理費用が弁済されずに、大家さんの意向もあり幕引きとなったのでした。😫
【加害者編】プロの即断でスピード解決
逆に、自分の部屋が原因で下の階に漏らしてしまった事例もあります。
ある日、管理事務所から「下の階の天井に水漏れの跡がある。あなたの部屋のトイレを外して確認させてほしい」と連絡が入りました。相談を受けた私は、即座に入居者へ**「すぐに要望に応じてください」**とアドバイス。
その日のうちに原因（配管の劣化）が特定され、修理も完了。管理体制がしっかりした物件だったため、費用負担のルールも明確で、トラブルが長期化することはありませんでした。
この建物のコンドミニアムのルールはしかりしており、管理組合はしっかりとした管理事務所に変更したばかりで、専任、常駐のメンテナンス要員も抱えており、処理が非常に迅速でした。
まとめ：物件選びは「管理の質」を見ること
同じ分譲マンションでも、管理組合や事務所の質によって、トラブル時のストレスは天と地ほど変わります。
- 賃貸アパートなら： 即座に原因箇所の使用を停止させ、修理に時間がかかる場合は「仮住まい」を用意してくれるなどの手厚いサポートが期待できます。ほとんど場合、48時間以内に完了。
- 分譲物件なら： 管理体制が「プロ」か「役立たず」かを見極める必要があります。
「住みたい部屋」を見つけるだけでなく、**「守ってくれる体制」**があるか。私たちエージェントが、現地のネットワークを駆使して最も厳しくチェックしているポイントでもあります。
最後にプロからのアドバイス： もし、大家さんも管理事務所も全く動いてくれず、生活や健康に支障が出ている場合は、迷わず市（City）や町（Town）のDepartment of Public Health（公衆衛生局）やHousing Authorityなどの専門部署に相談してください。
彼らが介入すると、大家さんに対して法的強制力を持つ「強烈な改善勧告（通知）」を迅速に出してくれます。アメリカは自分の権利を主張することが大切な国。「住まいの健康」を守るために、こうした公的機関を味方につけることも知っておいてくださいね。
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⚠️ 免責事項：私は不動産関連の法律を勉強しMassachusetts州のReal Estate Brokerライセンスを取得していますが、弁護士ではありませんので、個別のケースへの法的なアドバイスはできません。あくまでも一般論としての見解です
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