（関連記事）👉【ボストン生活】大家の「3大責任」と絶対知るべきお部屋のルール（State Sanitary Code）
前回は、大家さんが提供すべき「暖房や温水」のルールについて解説しました。今回は引き続き「State Sanitary Code（105 CMR 410）」に基づき、日本人赴任者から最もよく聞かれる疑問、**「お部屋の広さと人数の法律」**についてお話しします。
予算を抑えるために「家族3人だけど、1BR（ワンベッドルーム）に住みたい」とお考えの方、あるいは「日本のような3LDKを探しているのに、なぜか2BR＋Denという表記ばかり…」と不思議に思っている方。実はこれ、すべてマサチューセッツ州（MA州）の厳格な法律が関係しているのです。
■ 「地下牢」は貸し出し禁止！（居住性要件）
法律（CMR 410.420: Habitability Requirements）では、人が生活するうえで最低限必要な「天井の高さ」と「広さ」を規定しています。要するに、「劣悪な条件の部屋を居住用として貸してはいけません」というルールです。
例えば、以下の条件に当てはまる部屋は居住用として認められません。
- 過度に湿度の高いお部屋（窓のない地下室など）
- 部屋の面積の「4分の3以上」が、天井高7フィート（約2.1m）未満の部屋
- 天井の高さが5フィート（約1.5m）未満の部分（※居住面積にカウントされません）
■ 家族3人で1BRに住めない「明確な理由」
「うちは家族3人だけど、寝るだけだから狭い1BRでも構わないのに、なぜ不動産業者に断られるの？」
ボストンの家探しで、多くの方がこの壁にぶつかります。不動産業者が意地悪をしているわけではありません。法律で**「Minimum Square Footage（最小床面積）」**が以下のようにガッチリと決められているからです。
- 部屋全体の広さ： 最初の1人は150 sqft（約14平米）。追加1人につき100 sqft（約9.3平米）が必要。（※2人で住むなら全体で250 sqft以上必要）
- ベッドルームの広さ： 1人で寝る場合は70 sqft以上。2人以上で寝る場合は「1人当たり50 sqft」が必要。（※2人で寝るベッドルームは100 sqft以上必要）
MA州の一般的なベッドルームは10ft × 10ft（100 sqft）以上あることが多いので、ご夫婦2人が1BRに住むのは問題ありません。しかし、ここに「お子様（3人目）」が加わると、ベッドルームの広さや部屋全体の面積要件を満たさなくなり、法律違反となってしまうのです。
【子どもの年齢のカウント方法は？】 法律に明確な年齢の規定はありませんが、判例等から「3歳以上」を1人とカウントするのが一般的です。多くのアパート（大手管理会社）では、1年間の契約期間中に子どもが3歳になり違法状態になるのを防ぐため、入居時に**「2歳9ヶ月以上」**であれば1人とカウントする厳格なルールを設けています。管理会社は当局から営業停止処分を受けるリスクがあるため、このルールは絶対に曲げてくれません。
■ 「窓のない部屋」はベッドルームと呼べない！？
さらに日本の常識と大きく異なるのが、**CMR 410.430: Natural Light and Obstructions（自然光と障害物）**という条項です。
これは「キッチンやバスルームを除く、窓のない部屋は居住空間（ベッドルーム）とは認めませんよ」というルールです。 日本によくある「入り口を入って奥にリビングがあり、手前の部屋に窓がない3LDK」のような間取りの場合、MA州では「3ベッドルーム」として広告を出すことは違法になります。そのため、窓のない部屋は**「Study Room」や「Den（書斎・趣味の部屋）」**という名称で表記されます。
【プロの裏話：Denにベッドを置いて寝てはいけないの？】 「それなら、Denの部屋にベッドを置いて寝るのは法律違反になるの？」とよく聞かれます。 この法律は、あくまで「大家さんが、その部屋をどう表示して貸し出すか」を規制するものです。大家がDenを「ベッドルームです」と偽って貸すことはできませんが、契約した入居者（テナント）が、その部屋にデスクを置こうが、ベッドを置いて寝ようが、それは入居者のライフスタイルの自由です。 （※ただし、緊急時の避難経路の観点から、窓のない部屋での就寝は自己責任での判断となります）。
【おまけ：ブローカーからの挑戦状！】
さて、ここまで学んだ知識をもとに、こちらの物件を判定してみましょう！
物件データ：
- タイプ：ワンルーム（スタジオ）
- 立地：ボストン近郊（Porter Sq）
- 特徴：半地下（窓の最下部が地面）、広さ 約263 sqft（約24.4平米）
【問題】 このお部屋は、法的に「居住用」として貸し出すことができるでしょうか？また、最大何人で住むことができるでしょうか？（※ヒント：入り口ドアの一般的な高さは6フィート以上あります）
【正解は……】 「居住用として貸し出しOK！そして2人まで居住可能！」です。 ちゃんとした採光用の窓があり、入り口のドアを基準に見ると天井の高さも7フィート以上あるため、居住要件を満たします。さらに広さが263 sqftあるため、2人（250 sqft以上）で住むことが法的に認められます。
皆さんの予想はいかがでしたか？「家賃が高いから狭い部屋に…」という希望が通らない裏には、入居者の安全で快適な居住環境を守る、こうした細かく厳格なルールが存在しているのです。
💡 ボストンの物件選びでお悩みの方へ
「家族構成に合った正しい間取り（BR数）が分からない」「Denを上手く活用して家賃を抑えたい」など、ボストンの不動産ルールは複雑です。 現地の法律と市場を知り尽くしたプロのブローカーが、ご予算とご家族の状況に合わせた最適な物件選びをサポートします。
免責事項：弊社のスタッフは弁護士ではありません。この記事はマサチューセッツ州における一般的な不動産ルールの解説であり、個別のケースに対する法的なアドバイスを提供するものではありません。具体的な法的トラブルについては、専門の弁護士にご相談ください。
コメントを残す